不動産の取得
(1)取得にかかる諸費用
1.印紙税 不動産売買契約書・抵当権設定契約書
2.融資手数料 約4万円程度
3.ローン保証料 例 借入期間30年・借入金額3000万円 約60万円
4.火災保険・団体生命保険
5.登録免許税 土地 固定資産税の評価額×15/1000 建物 固定資産税の評価額×20/1000(移転登記の場合)(保存登記は4/1000) 抵当権設定 債権額×4/1000
6.不動産取得税 土地 固定資産税の評価額×1/2×3% 建物 固定資産税の評価×3%なお、一定の軽減措置があります。
7.仲介手数料 不動産業者に支払う手数料 売買価格×3%＋6万円 これは上限です。
(2)住宅ローン減税
控除期間 10年間 借入適用限度額 4000万円 最大控除額 400万円 平成30年度
(3)購入不動産のチェック
1.接面道路の確認
不動産購入の内、接面道路の確認は最重要の確認事項です。その土地が、建築基準法上のどの道路に該当するか、必ず確認しましょう。建物を建築する敷地は、建築基準法上の道路に2ｍ以上接道していない場合、建築確認が取れませんので建物の建築が出来ません。中古の場合注意。
2.建蔽率・容積率
建蔽率とは、敷地面積に対して建築できる面積(実質的に1階部分の建物面積)の割合であり、容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合です。一般的には、建蔽率・容積率の高いほうが利用価値は高いといえます。
3.法令上の制限・用途地域
用途地域により、建築できる建物の制限があります。住宅の取得の場合、住居系の用途地域でない場合生活環境の悪い場合がありますのでよくチェックしましょう。
4.生活関連施設
水道・下水・ガス・電気の確認をしましょう。下水・水道・ガス管については、隣地より埋設していないか、私道の場合は共有管の場合があるので注意しましょう。
5.登記簿謄本の確認
登記簿には、現在の所有者や抵当権・賃借権の登記がなされています。購入を検討する場合必ず現在の権利関係を確認しましょう。また、隣地との境界は必ず確認しましょう。
6.広告価格
まず第一に広告に載っている価格は、売主の売却希望価格ということです。よって、買主としては自分の購入希望価格を売主に提示して交渉することです。金額が折り合わない場合、購入をやめるという決断も時には必要でしょう。
7.土地の価格
公示価格 毎年1月1日の国土庁が発表する土地の地価です。
基準地価 毎年7月1日の都道府県が発表する土地の地価です。
路線価格 毎年1月1日の国税局の発表する土地の地価です。公示価格の約8割水準です。
固定資産税評価額 固定資産税の算定に使用されます。公示価格の約7割水準です。
実勢価格 実際の売買の水準価格です。一応公示価格の1.1から1.2倍の水準のようです。また、地価公示は実勢価格の1割から2割安を目安に設定されているようです。但しその土地の個々の状況によりかなりの変動があります。
購入を検討する場合、上記価格を検討の上価格の妥当性を判断しましょう。道路付けの悪い土地や日当りの悪い土地や崖地などは当然評価は悪くなると思ってください。また、中古木造住宅の場合法定耐用年数22年となっており、20年を超えている場合は建物は特別の事情がない場合価値はないと考えたほうが無難でしょう。
8.資金
借入をして購入する場合には、現在の金利水準で検討するだけでなく、金利が5%-6%に上昇しても返済可能か検討しましょう。